¿Qué hipoteca me puedo permitir? Guía paso a paso antes de comprar vivienda
¿Qué hipoteca me puedo permitir?
La mayoría empieza buscando pisos sin saber lo que puede gastar. Esta guía te lleva paso a paso desde cero hasta estar listo para buscar vivienda con los deberes hechos.
1Cuánto puedo pedir
2Dónde buscar vivienda
3Calcular la entrada
4Ayudas y avales
5Glosario + FAQs
El error más habitual al comprar vivienda es empezar por el final: abres Idealista, filtras por precio, te enamoras de un piso y luego vas al banco a ver si te lo conceden. Lo que viene después, generalmente, es una decepción.
Esta guía invierte ese orden. Antes de ver un solo anuncio, necesitas saber con exactitud cuánto puedes pedir, cuánto necesitas de entrada real, si existen ayudas en tu comunidad y qué términos tienes que dominar antes de sentarte frente a un banquero.
Tu checklist antes de empezar a buscar vivienda
Completa estos pasos en orden. Cada uno te da información clave para el siguiente.
1
Calcula cuánto puedes pedir de hipoteca según tus ingresos
Antes de ver un solo anuncio, necesitas un número: el precio máximo de vivienda que te puedes permitir. Este número depende de tus ingresos, tus deudas actuales y el plazo de la hipoteca. Con él, toda la búsqueda posterior tiene sentido; sin él, estás construyendo sobre arena.
El banco no te va a conceder lo que tú crees que puedes pagar. Va a aplicar su propio criterio: que la cuota mensual no supere el 30–35% de tus ingresos netos. Usa la calculadora para saberlo tú antes que él.
¿Por qué primero esto? Si empiezas a buscar vivienda sin conocer tu límite real, corres el riesgo de enamorarte de algo que no puedes financiar —o de quedarte corto y perderte opciones que sí están a tu alcance.
Aprende a buscar vivienda sin depender solo de los portales
Ya sabes tu número. Ahora toca buscar vivienda dentro de ese rango. Pero hay algo que muy pocos compradores saben: una parte importante del mercado nunca llega a los portales. Las mejores oportunidades a menudo se cierran antes de publicarse.
Esta guía te explica cómo ampliar tu radar más allá de Idealista o Fotocasa: redes de propietarios, agencias locales, notificaciones de embargos, contacto directo con propietarios y más estrategias que la mayoría desconoce.
Este es el punto donde más sorpresas hay. La entrada no son solo los ahorros que aportas al precio de la vivienda: hay que sumar los gastos de compraventa, que el banco no financia y que tú pagas el día de la firma.
A
Gastos de compraventa: ITP (vivienda de segunda mano) o IVA (nueva), notaría, registro y gestoría. Según la comunidad autónoma, pueden suponer entre un 8% y un 13% adicional sobre el precio. Infórmate de las bonificaciones fiscales de tu comunidad (muchas tienen ventajas para compradores jóvenes o primera vivienda).
B
Entrada sobre el precio: El banco financia normalmente hasta el 80% del valor de tasación. El 20% restante lo pones tú. Si accedes a un aval autonómico (ver paso 4), ese porcentaje puede reducirse significativamente o incluso llegar al 100%.
C
Una vez sepas el porcentaje que te van a financiar (80%, 95% o 100% con aval), usa la calculadora de entrada inicial para ver exactamente cuánto necesitas tener disponible el día de la firma.
¿Tienes en mente hacer una reforma? Recuerda incluir ese coste en tu planificación financiera desde el principio: el banco no suele financiar la reforma junto con la compra. Usa nuestra calculadora de reforma para tener una estimación aproximada antes de comprometerte con ningún inmueble.
4
Comprueba si existe un aval autonómico en tu comunidad
Si no tienes el 20% de ahorro para la entrada, no significa que no puedas comprar. Desde 2023, muchas comunidades autónomas ofrecen avales públicos que permiten financiar hasta el 100% del precio de la vivienda. Antes de descartar la compra por falta de entrada, comprueba si tu comunidad tiene un programa activo.
Recuerda: Todos estos avales cubren el precio de la vivienda, pero no los gastos de compraventa (ITP/IVA, notaría, registro…). Esa liquidez la necesitas disponible igualmente.
Glosario: términos que tienes que conocer antes de hablar con el banco
No hace falta ser experto, pero sí entender de qué te hablan.
ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales)
El impuesto que pagas al comprar una vivienda de segunda mano. Lo gestiona cada comunidad autónoma y suele oscilar entre el 6% y el 10% del precio de compra. Muchas comunidades tienen bonificaciones para jóvenes o primera vivienda.
Ratio de endeudamiento
El porcentaje de tus ingresos netos mensuales que se va en pagar deudas (hipoteca incluida). Los bancos no suelen conceder hipotecas si este ratio supera el 30–35%. Si ya tienes un préstamo de coche, lo cuentan también.
Tasación
La valoración oficial de la vivienda que hace un perito independiente. El banco te financiará un porcentaje sobre el valor de tasación, no necesariamente sobre el precio que pagues. Si pagas más de lo que vale según el tasador, la diferencia la pones tú.
LTV (Loan to Value)
La relación entre lo que pides prestado y el valor de la vivienda. Un LTV del 80% significa que el banco financia el 80% y tú pones el 20% restante. Cuanto más bajo el LTV, mejores condiciones te ofrecerán.
Hipoteca fija vs. variable
La fija tiene una cuota constante durante toda la vida del préstamo; la variable fluctúa según el Euríbor. La fija da certeza; la variable puede ser más barata inicialmente pero con más riesgo ante subidas de tipos.
CIRBE
La Central de Información de Riesgos del Banco de España. Es el registro donde constan todos tus préstamos y deudas con entidades financieras. Todos los bancos lo consultan antes de concederte una hipoteca para ver cuánto debes en total.
Nota simple registral
El documento que acredita quién es el propietario de una vivienda y si tiene cargas (hipotecas, embargos, servidumbres). Siempre debes pedirla antes de comprar para saber exactamente el estado legal del inmueble.
Carencia
Un período al inicio de la hipoteca en el que solo pagas intereses, no amortizas capital. La cuota baja temporalmente, pero el total que pagarás al banco será mayor. Úsala solo si realmente la necesitas.
Preguntas frecuentes
Lo que más nos preguntan en esta fase de la búsqueda.
No hay un mínimo oficial, pero el criterio habitual es que la cuota mensual no supere el 30–35% de tus ingresos netos. Si tienes otras deudas (préstamo de coche, tarjetas…), se suman a ese límite. Usa la calculadora de capacidad de compra para ver tu número concreto.
Si el banco te financia el 80%, necesitas al menos el 20% del precio más los gastos de compraventa (entre el 8% y el 13% adicional según la comunidad). Para una vivienda de 200.000 €, eso puede significar entre 50.000 € y 60.000 € de bolsillo. Si accedes a un aval autonómico que cubra hasta el 100%, la cifra baja drásticamente: solo necesitarías los gastos de escritura.
En general, no. Los bancos consideran demasiado arriesgado conceder financiación a personas con antecedentes de morosidad activos. Hay excepciones muy puntuales —deudas menores con telecos o energéticas— pero son infrecuentes y las condiciones suelen ser peores. Lo más recomendable es cancelar las deudas pendientes, solicitar la baja en los registros y esperar a estar limpio antes de iniciar cualquier solicitud.
Sí, pero es importante dejar claro desde el principio qué porcentaje de propiedad corresponde a cada uno según lo que aporte. Si uno pone más entrada y el otro financia más hipoteca, los porcentajes pueden ser distintos. Usa la calculadora de porcentaje de propiedad para calcularlo con exactitud y que quede reflejado correctamente en escritura. Recuerda también que, si uno es propietario pero el otro firma la hipoteca sin serlo, Hacienda puede interpretar que hay una donación encubierta.
Es posible, pero complicado. Tendrías que presentar presupuestos o proyectos al banco, y normalmente no financian el total si el importe conjunto supera el 80% de la tasación. Si tu plan es comprar y reformar, suele ser más sencillo buscar una vivienda ya reformada y concentrarte en financiar solo la compra. En cualquier caso, usa la calculadora de reforma para tener una estimación clara del coste antes de cerrar ningún trato.
Desde que presentas toda la documentación hasta la firma ante notario, el proceso suele llevar entre 4 y 8 semanas. El principal cuello de botella es la tasación (1–2 semanas) y la aprobación interna del banco (1–3 semanas). Por eso es recomendable tener la preconcesión antes de firmar ningún contrato de arras.
No. Tanto el aval ICO como todos los avales autonómicos cubren únicamente el precio de compra de la vivienda, no los gastos de adquisición. El ITP o IVA, notaría, registro y gestoría siguen siendo responsabilidad tuya. Aunque accedas a financiación del 100%, necesitas liquidez disponible para los gastos.
Ya sabes cuánto puedes gastar. Ahora consigue la mejor hipoteca del mercado.
Con los deberes hechos llega la parte estratégica: comparar entidades, negociar condiciones y no aceptar la primera oferta que te pongan encima de la mesa.
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