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Mejora tu
hipoteca actual

Tienes hipoteca. La pregunta ahora es si puedes pagar menos, liberarte de deudas, negociar mejores condiciones o tomar una decisión sobre la vivienda.

1Reunificar deudas
2Amortizar o cancelar
3Revisar vinculaciones
4Decidir sobre la vivienda
5Alquilar o vender
Mejorar las condiciones de tu hipoteca actual

Tener una hipoteca no significa que las condiciones sean las mejores posibles ni que tengan que quedarse igual para siempre. El mercado cambia, tu situación evoluciona y las opciones que no tenías hace unos años pueden estar disponibles ahora.

Hay varias formas de mejorar la posición financiera de una hipoteca en curso: reducir la carga mensual consolidando otras deudas, amortizar capital para pagar menos intereses, revisar si los productos vinculados siguen siendo rentables o, llegado el caso, tomar una decisión informada sobre la propia vivienda.

Esta guía ordena cada escenario con las herramientas necesarias para que puedas calcular, comparar y decidir con datos reales.

Qué puedes hacer con tu hipoteca actual

Cada escenario tiene su análisis. Encuentra el tuyo y calcula antes de actuar.

1

Tienes varias deudas y quieres simplificar la carga mensual

Si tienes préstamos personales, financiaciones o tarjetas junto a tu hipoteca, la reunificación de deudas permite agruparlos todos bajo la hipoteca y reducir la cuota mensual total. No es una solución para todo el mundo, pero en muchos casos libera margen financiero de forma significativa.

Simulador de reunificación de deudas
Calcula cuánto podrías reducir tu cuota mensual agrupando tus préstamos en la hipoteca.
Reunificar reduce la cuota mensual, pero puede aumentar el coste total si se alarga el plazo. El simulador te muestra ambas cifras para que valores si el intercambio te compensa.
2

Te estás separando y hay que resolver la titularidad de la vivienda

Cuando hay una separación o divorcio con vivienda compartida, habitualmente es necesario hacer una extinción de condominio antes de modificar o refinanciar la hipoteca. Conocer los gastos por adelantado evita sorpresas en un momento que ya de por sí es complicado.

Calculadora de extinción de condominio
Todos los gastos asociados al proceso: impuestos, notaría, registro y gestoría.
3

Quieres amortizar o estás pensando en cancelar la hipoteca

Amortizar capital reduce los intereses futuros, pero también hay que calcular si la comisión de amortización que cobra el banco hace que el ahorro sea menor de lo esperado. Y si lo que estás valorando es cancelar completamente, conviene tener el número exacto de lo que aún debes.

A

Amortización anticipada: Antes de hacer una amortización, comprueba cuánto te cobra el banco por ello y cuánto te ahorras realmente en intereses. La comparativa de amortización te da esa cifra con precisión.

B

Cancelación total: Si ya tienes claro que quieres liquidar la hipoteca, el primer paso es solicitar al banco el certificado de deuda pendiente. Puedes usar este modelo de escrito de solicitud para pedirlo de forma correcta.

4

Estás pagando productos vinculados y quieres saber si te salen a cuenta

Muchas hipotecas tienen bonificaciones condicionadas a mantener seguros, planes de pensiones u otros productos con el banco. Cancelar alguno puede reducir lo que pagas en esos productos, pero puede subir el tipo de interés. Antes de cancelar cualquier vinculación, calcula si el saldo es positivo o negativo.

¿Me compensa cancelar el producto?
Introduce lo que pagas por el producto y lo que te sube la cuota al perder la bonificación. La calculadora te dice si ganas o pierdes.

Este cálculo es especialmente relevante si has mejorado tu perfil financiero y puedes negociar directamente con el banco un diferencial más bajo sin necesidad de mantener todos los productos vinculados.

5

No tienes claro qué hacer con la vivienda: vender, alquilar o quedártela

A veces la mejor forma de mejorar la situación financiera es tomar una decisión sobre la propia vivienda. Vender, alquilar o seguir con la hipoteca son opciones con consecuencias fiscales y financieras muy distintas. Antes de decidir, conviene tener los números de cada escenario sobre la mesa.

Si estás pensando en vender
Calcula la ganancia patrimonial en la Renta: lo que tributarás en el IRPF por la diferencia entre el precio de compra y el de venta.
Calcula la plusvalía municipal: el impuesto que paga el vendedor al ayuntamiento en función del incremento del valor del suelo.
Si estás pensando en alquilar
Analiza si el alquiler te genera rentabilidad real con la calculadora de rentabilidad inmobiliaria: incluye gastos, vacíos, IBI y gestión.
La decisión entre vender y alquilar depende de factores personales y fiscales que van más allá de la rentabilidad bruta. Si necesitas valorarlo en detalle con alguien, puedes consultarnos directamente.

Preguntas frecuentes

Las dudas más habituales cuando se tiene hipoteca y se quiere mejorar la situación.

La reunificación reduce la cuota mensual agrupando todas las deudas bajo la hipoteca, pero casi siempre alarga el plazo y aumenta el coste total. Tiene sentido cuando la carga mensual es insostenible o está comprometiendo la economía familiar. No tiene sentido si el objetivo es reducir el coste total, ya que en la mayoría de casos resulta más caro a largo plazo. El simulador te permite ver los dos escenarios con tus cifras concretas.
Al hacer una amortización anticipada, el banco te permite elegir entre reducir la cuota mensual o mantenerla y acortar el plazo. Reducir plazo ahorra más intereses en casi todos los casos, porque eliminas meses de amortización con alta carga de intereses. Reducir cuota es mejor si necesitas más liquidez mensual. La calculadora de amortización te muestra el ahorro exacto de cada opción.
Sí, aunque con límites fijados por ley. Para hipotecas variables, la comisión máxima es del 0,25% durante los tres primeros años y del 0,15% hasta el quinto año; después, sin comisión. Para hipotecas fijas, el límite es del 2% los primeros diez años y del 1,5% a partir de entonces. Algunas hipotecas tienen condiciones más favorables en su escritura, por lo que conviene revisarlas antes de calcular el coste real.
Depende del diferencial que te aplica el banco por mantener ese producto. Lo habitual es que cada producto bonificado reduzca entre 0,10 y 0,30 puntos el diferencial. Si cancelas ese producto, el tipo sube esa cantidad sobre el capital pendiente. La calculadora de cancelación de producto te calcula exactamente cuánto te sube la cuota y si compensas con lo que dejarías de pagar.
Al vender una vivienda tributan dos conceptos distintos. El primero es la ganancia patrimonial en el IRPF: si vendes por más de lo que compraste, la diferencia tributa en la base del ahorro entre el 19% y el 28% según el importe. El segundo es la plusvalía municipal, un impuesto local sobre el incremento del valor del suelo desde la última transmisión. Ambos tienen sus propias calculadoras en la guía para que puedas estimar el coste antes de tomar la decisión.
La rentabilidad bruta media en España ronda el 5–7%, pero el dato relevante es la rentabilidad neta una vez descontados IBI, comunidad, seguros, vacíos y posibles reparaciones. Una rentabilidad neta por encima del 4% se considera razonable en la mayoría de mercados, aunque en zonas de alta demanda puede ser inferior y aun así tener sentido por la revalorización esperada del inmueble. La calculadora avanzada te permite introducir todos esos costes para obtener la cifra real.

Si prefieres analizar tu situación con alguien, estamos aquí.

Mejorar una hipoteca requiere conocer bien el contrato y el mercado. Si quieres que lo revisemos contigo, cuéntanos en qué punto estás.

Calcular si me compensa amortizar
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